从物流各项指数来看，2025年6月份仓储指数为51%，较上月上升0.5个百分点。总体来看，仓储指数已连续八个月保持在扩张区间，这也显示了行业延续良好运行态势。2025年6月份中国物流景气指数（LPI）为50.8%，较上月回升0.2个百分点。6月中国快递发展指数为458.9，同比提升4.7%。此外，2025年5月份中国电商物流指数为111.8点，比上月回升0.2点，实现连续4个月回升，同时也刷新年内新高。政策方面，据观点指数不完全统计，共录得四起政策，其中一起提出推动社会物流成本的降低，另外三起政策表示要推动跨境电商产品出海。
去化压力下，仓库空置率环比上升市场方面，据物联云仓披露，6月全国平均租金为23.18元/㎡·月，与上月持平，空置率为16.46%，较上月有所上升。41个重点城市的平均租金为23.67元/㎡·月，较上月下降，空置率为15.24%，较上月有所上升。据观点指数统计，年内仓库空置率及仓库平均租金先是连续多个月持平，后在4月出现平均空置率下降，6月又继续回升。
融资数增加，枢纽型项目为主要投资标的报告期内，共录得3起投资事件相关动态，项目主要为枢纽型项目。6月28日，顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开工。城市方面，广州和深圳先后建设智能化、多式联运物流枢纽，以强化全球供应链效率和区域经济竞争力，并服务于国家战略区域。
安博REIT出租率压力仍存，二季度运营情况转好6月30日，华夏安博仓储物流REIT已正式提交申报材料。出租率方面，尽管东莞石排项目、东莞洪梅项目2022年-2024年的期末出租率均达到100%，但广州开发区项目期末出租率分别为99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，并直接拉低了三宗底层资产的期末出租率，从99.9%降至97.1%。广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要是部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置。二季度，仓储物流REITs的出租率大多高于90%，且与去年同期相比，大多同比上升，而租金水平则主要处在1-2元/平米·月的范围中。
物流各项指数方面，2025年6月份仓储指数为51%，较上月上升0.5个百分点。从分项指数来看，同上月相比，新订单指数、业务利润指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数有所上升，升幅在0.7至3.3个百分点之间；期末库存指数有所下降，降幅为0.4个百分点。
总体来看，仓储指数已连续八个月保持在扩张区间，这也显示了仓储行业延续良好运行态势。新订单、平均库存周转次数、业务利润、业务活动预期等主要分项指数均有回升，显示仓储业务需求继续扩张，商品周转效率保持高效，企业生产经营状况良好，对市场前景信心充足。后期来看，随着一系列政策组合的继续推进，经济回升向好基础有望进一步夯实，仓储市场活力有望继续增强。
物流方面，2025年6月份中国物流景气指数（LPI）为50.8%，较上月回升0.2个百分点。其中，业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数、资金周转率指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数等关键指标仍处在扩张区间。
分地区来看，三大地区业务总量指数均在扩张区间，但有所分化，中部地区和西部地区业务总量指数高于全国水平，分别为51%和52.8%，东部地区业务总量指数低于全国水平，但环比明显回升。
6月中国快递发展指数为458.9，同比提升4.7%。其中发展规模指数与发展趋势指数分别为 586和70.5，同比分别提升12.8%和4.9%，服务质量指数与发展能力指数分别为 676.8和227.8，与去年同期基本持平。据国家邮政局表示，上半年行业发展稳中有进，市场规模保持高位，服务质量稳步提升，航空网络大力拓展，跨境服务能力增强。
此外，2025年5月份中国电商物流指数为111.8点，比上月回升0.2点，连续4个月回升的同时，刷新年内新高。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、人员指数、实载率指数有所上升，库存周转率指数、物流时效指数、履约率指数、满意度指数和成本指数有所下降。
观点指数了解到，从市场反馈来看，在国补优惠和“618”促销活动的共同促进下，6月份消费者线上购物热情高涨，企业反映订单量与用户活跃度创历史新高。需求端上，6月份总业务量指数和农村业务量指数分别回升0.6和0.8点，达到130.8点和130.4点，农村业务量同比增速年内首次超过30%。消费场景呈现多元化、复合化的特征，家庭用品囤货补货、夏季应季采购的需求旺盛。
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得四起政策，其中一起提出推动社会物流成本的降低，另外三起政策表示要推动跨境电商产品出海。
6月30日，安徽省人民政府办公厅出台《关于推动先进制造业和现代生产性服务业深度融合发展的实施意见》。政策表示，推动制完美体育平台 完美网站造业和现代物流深度融合。鼓励企业建设智能化物流装备和仓储设施，搭建智能化供应链管理系统，强化流程控制，提升供应链管理精益化水平。引进培育一批面向中小企业的供应链创新服务平台，探索发展共享云仓、共同配送、统仓统配等物流组织新模式。加强物流企业与外贸企业、制造业企业供需对接，推动产品出海。
6月27日，上海市商务委等十部门和单位出台《上海口岸2025年促进跨境贸易便利化专项行动若干措施》。政策提及，通过跨境电商供应链数据交互进行精准风险评估，对以不同包装类型运抵监管场所的货物，实施差别分拣，实现跨境电商9610、9710和9810清单模式、报关单模式全模式同场作业。
此外，还表示扩大跨境电商零售出口跨关区退货监管模式试点应用，允许相关退货商品跨直属关区退货。加大化妆品、带电商品等海运敏感货物便利化服务力度，推动跨境电商敏感货物海运出口。
6月26日，湖北省政府办公厅发布《推进邮政快递枢纽布局建设三年行动方案（2025-2027年）》。政策表示，鼓励邮政、快递企业与跨境电商企业、仓储运营企业之间共享境外资源，促进电商仓配运输一体化发展，创新多元化通关服务模式，助力构建跨境电商新型网络，提升“买全球、卖全球”寄递时效，以“快递出海”推动湖北优势产业带出海。
市场方面，据物联云仓披露，6月全国平均租金为23.18元/㎡·月，与上月持平，空置率为16.46%，较上月有所上升。41个重点城市的平均租金为23.67元/㎡·月，较上月下降，空置率为15.24%，较上月有所上升。
据观点指数统计，年内仓库空置率及仓库平均租金先连续多个月持平，后在4月开始出现平均空置率下降，6月又继续回升。据了解，6月共有18个重点城市的空置率上升，其中无锡升幅最大，且受新增供应入市影响，环比上升5.82个百分点。
平均租金方面，41个重点城市中，共有15个城市下降，其中南昌租金下降最大，去化压力下，租金环比下降1.23%。
报告期内，典型园区有义乌国际陆港集团福田物流园、深国际万纬南京江宁冷链园区、义乌跨境电商产业园、普洛斯乐清智慧物流枢纽。
7月10日，义乌国际陆港物流园一标段竣工。观点指数了解到，该项目是由中建一局一公司承建的浙江省千项万亿工程，总建筑面积约16.3万平方米，建成后将有效提升义乌物流枢纽功能，为义乌深度融入一带一路建设提供有力支撑。
据悉，项目位于义乌市福田街道，建设内容包括1栋办公楼和4栋仓干配一体化楼库及配套工程。该项目的建成将推动义东北物流集聚中心形成，促进城市间物流高效运转，巩固义乌全球贸易物流中心的地位。
深国际万纬南京江宁冷链园区是深国际与万纬双方首个轻重合作的项目。据了解，该项目规划冷库面积约2.8万平方米、常温库面积约3000平方米，将打造南京市“菜篮子”工程、城市物资保障体系的重要功能设施，成为日常消费品存储及分拨中心。
义乌跨境电商产业园总投资约100亿元，总用地面积约850亩，并配套总投资约100亿元、总用地面积约1800亩的跨境电商物流园。园区对标杭州、深圳等跨境电商先行地区，发挥义乌供应链、物流链的独特优势，毗邻铁路口岸、航空口岸、综保区和公路港等枢纽，推行“仓办分离、产城一体、三生融合”方式。规划布局头部企业集聚办公区、电商孵化区、物流仓储区、数字办公和生活配套区及商业区块，形成供应链、物流链、数据链一体化产业生态体系。
普洛斯乐清智慧物流枢纽，是从弃土场及水产养殖塘开发建设而成的项目，总建设面积约33.8万平方米，总投资超17亿元。园区建筑包含1栋3层库、9栋双层库，以及1栋单层库，通过其中37500平方米预留冷库、6000平方米丙一类消防等级仓库，可匹配快递快运、电商物流、生物医药、食品冷链、高端制造等不同产业客户的仓储供应链需求。
6月28日，顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开工。该项目占地490亩，总投资达15亿元，旨在打造智慧物流及仓储、多式联运、区域型枢纽、物流无人机应用等功能中心。
观点指数了解到，根据河南省于2月12日发布的《有效降低社会物流成本实施方案》，提出优化枢纽网络、发展高铁物流等措施，顺丰项目可享受税收优惠、土地支持等政策。通过“空铁陆” 协同、“技术+政策”双轮驱动，郑州有望成为全国多式联运的新标杆，而顺丰也将借此进一步巩固其在中部地区的物流主导地位。
城市方面，广州和深圳先后建设智能化、多式联运物流枢纽，以强化全球供应链效率和区域经济竞争力，并服务于国家战略区域。
6月23日，广州获批国家物流枢纽，总投资150亿元构建国际商贸物流中心。广州商贸服务型国家物流枢纽位于广州北部增长极、广州都市圈及粤港澳大湾区核心区域，枢纽建设项目共34个，总投资约150.37亿元。
观点指数了解到，广州周边同样是商贸服务型国家物流枢纽的还有广清空港现代物流产业新城，该项目依托京广铁路源潭站，定位为大湾区现代供应链枢纽和城市生活分拨中心，服务于广清一体化战略。
此外，报告期内，京东系加快布局的速度。6月26日，京东集团与杭州市萧山区政府签署战略合作协议。双方将建立全方位、深层次、多领域的战略合作关系。
观点指数了解到，杭州是全国数字经济发展的高地，京东集团拟在萧山区投资建设区域中心、物流板块和零售板块等，共同集聚创新资源，搭建智慧生活服务体系，共建数智化萧山。
7月3日，京东产发与阿布扎比机场自由区合作签约，双方将共同开发与运营位于阿布扎比机场自由区的高标准物流基础设施。这是京东产发在中东区域的首个自建项目，该智慧物流枢纽建筑面积约7万平方米，预计2028年投入运营。
6月20日，京东产发宣布其首个澳大利亚项目——布里斯班Wacol物流中心正式投入运营。该物流中心位于澳大利亚东海岸核心物流枢纽区域，总建筑面积超过9.9万平方米，将提升昆士兰州及周边地区的物流配送效率。
据观点指数不完全统计，期内共录得6起融资事件，多于上月，融资类型多为债券。
7月10日，顺丰控股于2026年到期的29.5亿港元零息有担保可换股债券完成发行，所得款项净额预计约为29.006亿港元，配售所得款项总额约为29.505亿港元，净额约为29.327亿港元。
据了解，顺丰控股此次债券发行所得款项将主要用于四个方面：约8.798亿港元（30%）用于增强集团的国际和跨境物流能力；约8.798亿港元（30%）用于研发先进技术和数字解决方案；约8.798亿港元（30%）用于优化资本结构；剩余约2.933亿港元（10%）将用于一般企业用途。
6月27日，普洛斯中国发布公告表示，已向香港联合交易所有限公司提出申请200亿港元中期票据计划，自2025年6月27日起的十二个月内仅以向专业投资者(定义于香港联合交易所有限公司上市规则第37章)发行债务证券的方式上市。预期计划的上市将于2025年6月30日开始生效。
6月30日，深圳证券交易所宣布，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已正式提交申报材料。该基金项目原始权益人为PCCLF Holding PTE. LTD.，基金管理人则由华夏基金管理有限公司担任。
观点指数了解到，该项目底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，分别由项目公司广州速诚仓储有限公司、安博诚置仓储（东莞）有限公司和东莞安博盈顺仓储有限公司持有，合计建筑面积为34.96万平方米，总估值达到22.49亿元。
出租率方面，尽管东莞石排项目、东莞洪梅项目2022年-2024年的期末出租率均达到100%，但广州开发区项目期末出租率则分别为99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，并直接拉低了三宗底层资产的期末出租率，从99.9%降至97.1%。广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要是部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置。
此外，据悉，目前广州开发区项目的租户A持续欠缴租金，其所租赁面积占比达13%；还有一家租户C在考虑提前退租，以上问题将直接关系到未来广州开发区项目的出租率。
二季度，仓储物流REITs出租率大多高于90%，且与去年同期相比，大多均同比上升，而租金水平则主要处在1-2元/平米·月的范围中。
值得注意的是，中金普洛斯REIT通过实施差异化定价租赁策略，有效挖掘市场需求，其整体期末出租率同比提升6.6个百分点，主要系苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心的出租率有较大提升，分别提升25.39个百分点和24.79个百分点。
样本企业方面，中国外运推出“湾区跨境绿运通”产品。与此同时，万纬物流也与通力集团、深铁合作打造大湾区智慧物流中心。另外，ESR集团宣布私有化提案获批准，预计7月3日正式退市。
6月30日，中国外运联合三一集团推出“湾区跨境绿运通”产品，这是香港首批注册上牌的电动重卡，也是粤港澳大湾区首批跨境电动重卡。
该产品采用“绿色低碳+数字赋能”的模式，覆盖集货、仓储、运输、通关、配送全链条，并配备碳足迹计算器，实时追踪碳排放，是中国外运及三一集团签署新能源车辆采购暨全面深化物流合作协议，进一步扩大绿色物流生态圈的重要实践。
此外，京东物流同样重视绿色物流实践，如其推出“青流箱”循环快递箱，还引入了第三方专业回收机构，旨在打造更加高效、环保的物流包装回收体系，从而推动绿色物流的可持续发展。
目前，政策端、企业端都重视仓配一体化建设，所以对于这些仓储运营商而言，发展绿色物流有助于其提升竞争力、降低长期运营成本、提升企业的形象与品牌价值。
7月2日，深铁集团、万科集团与通力集团宣布合作，计划在深圳地铁车辆段内设立通力电梯大湾区智慧物流中心。该项目由万科旗下万纬物流负责仓储运营服务，可快速前往集航空、高铁、城轨、地铁于一体的机场东综合交通枢纽。
期内，ESR私有化进程中的关键一步已顺利完成，其于7月2日宣布私有化提案已根据公司法第86条通过协议安排的方式获得批准。在购股权要约方面，截至6月30日下午四时三十分，ESR已接获股权合计占购股权总数约99.3%。并且撤销ESR在联交所的上市地位，预计7月3日下午四时正生效。
